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改造二手房,這幾點建議你需要認真考慮
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改造二手房,這幾點建議你需要認真考慮

DATE:2019-09-02 10:55 READ: 標簽:煙臺裝修公司

  據統計,家裝市場舊房翻新率高達70%,四成的存量房都老過17年。年代越久遠的房子,因為裝修過時,格局不合理,越需要大拆大改,重新設計。尤其是上海有很多二手房是年代有些久的老公房,普遍存在通風差、采光差、墻體老化、水管老化等問題。我們今天就從這些老房都存在的問題,來給你一些改造建議。


  不同年代二手房房屋問題診斷


  70、80年代建成的住宅,以砌體結構的紅磚樓最為廣泛,通常不會超過6層且沒有電梯,在戶型上,基本找不出如今我們追求的南北通透戶型,窗戶朝向東西南北都有。因此這個年代的房子改造重點在戶型改善和更換老化材料,比如水電路改造、更換門窗、增加采光等。


  90年代的住宅,主要以磚混結構和框剪結構為主,除了多層,還出現了高層、小高層等多種住宅形式。在戶型上,雖然優于70、80年代的房子,但仍然存在短板。因此這個年代的住房改造重點在戶型改善、增加收納空間、水電路改造等。


  2000年后的住宅普遍為現澆混凝土結構,承載力強,穩定性、隔音效果均表現優異,多為高層或低密度洋房,都配備電梯。戶型的動靜分區合理,功能劃分更加細致入微,比如干濕分離的衛生間,具有通透采光的飄窗,臥室帶有的衛生間或者衣帽間等。當戶型不需要過多的改動,我們對「居住升級」則提出了更高的需求,表現為智能馬桶、智能開關插座的逐漸流行,洗碗機、軟水機、零冷水熱水器、中央空調、新風系統、凈水系統等成為年輕人裝修時會普遍考慮的問題。

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  二手房普遍問題裝修建議


  一、水路改造


  70、80年代的老房子,鍍鋅管是當時最重要的水管,所有管線均采用明管布置,占用空間不說,還嚴重影響美觀,使用一段時間后,管內聚集大量銹垢,造成水中重金屬元素過高,飲用后危害人體健康。90年代的老房子,大部分水管仍然使用的是鍍鋅管,且明管安裝,不但影響水質還容易出現滲漏情況。面對這樣的問題,建議還是要從源頭改造。


  裝修建議:對水路進行升級改造,全部替換為新的鍍鋅管(與原材料保持一致),如果預算足夠,必要時可增設凈水系統,優化水質。


  升級方案:對于00年代以后的房子,不存在水管老化問題,但是日益嚴峻的自來水用水硬化、污染問題還是讓人心有戚戚,這個時候,可以考慮全屋凈水系統或者凈水設備。


  凈水系統:凈水系統的本質很簡單,就是用各種網、膜、芯等濾材進行層層過濾。全屋凈水系統,通常由前置過濾器、中央凈水機、中央軟水機和末端直飲凈水器組成。


  前置過濾器(后文簡稱前置),裝在家里自來水管路的最前端(水表后面),過濾自來水中的泥沙、鐵銹、大顆粒物質,防止水網中的大量沉淀雜質對人體造成傷害,并且對用水的家電起到預保護作用,作用明顯,建議每個家庭都裝一個。


  中央凈水機,自來水通過前置之后,就來到了中央凈水機,中央凈水機的濾網更精細,比前置過濾得更徹底一些。


  中央軟水機,裝在前置之后,通過樹脂材料吸附水中的鈣鎂離子,使得水的硬度下降,不會在水管內壁結垢。因為通過軟水機的水不能喝,所以中央軟水機和中央凈水機通常類似「并聯」的關系。


  末端直飲凈水器,裝在中央凈水機之后,可以過濾掉細菌病毒、重金屬、有機化合物、泥沙、甚至礦物質,產出的水是100%純H?O,這樣的水是最安全的,可以直接飲用。


  二、電路改造


  70、80年代的老房子,有線電視、電話以及網絡還沒有普及到各個家庭的時候,弱電路通常都是在后期自行改造時臨時搭建的,強電也因為當時的用電設備較少,原始配置早已不能滿足如今的日常需求。90年代雖然每家每戶已經配有專門的配電箱,但是回路過于簡單,比如大功率的空調、廚衛電器依舊在一個回路上,負荷過大還是會跳閘,使得其他電器無法使用。


  裝修建議:首先要明白一個道理,年代越老的房子,水電路的改造費用越高,這是必然的。在裝修之前,要對水電點位進行重新規劃:將強電和弱電分開,將照明、插座、電器以及大功率電器分開處理,并選擇對應需求的線材,以2.5~6mm2的銅芯線為主;配電箱的標準是:總開關、空調、廚房插座、衛生間插座、普通插座、照明等回路分開。


  三、戶型改善


  1.廚房、衛生間過小


  70、80年代的老房在建設之初,廚房通常面積狹小,并且沒有燃氣井和管道井的(燃氣管道都是后來改建的);衛生間也非常小,通常在1~2㎡之間,管道非常占空間,基本為蹲廁,而且通常為暗間,沒有窗戶,采光、散味效果都不佳。


  裝修建議:做飯機會不多的家庭可以嘗試開放式廚房,改善簇擁的環境。廚房盡量增加儲藏空間,滿足收納需求。充分利用吊柜和地柜的空間,可以選用日系櫥柜下拉籃、轉角怪物等。


  很多老房子的衛生間是暗間衛生間,對于90年的房子,廚房、衛生間的面積雖然有所改善,但并不是以人為本的設計,衛生間沒有干濕分區。


  裝修建議:可以選用淺色系瓷磚提亮空間明度、增加一定程度的燈光照明并選用大吸力的排風系統。另外,非常關鍵的一點,要重新做防水層,完成之后要做閉水實驗。衛生間建議選擇尺寸較小的衛浴產品,多增添收納空間,條件允許的情況下可以將干濕區分離開來。


  升級方案:對于00年代之后的房子,衛生間不存在面積及干濕分離問題,可以考慮使用更人性化的設備,如具有座圈升溫、溫水沖洗等功能的智能馬桶、壁掛馬桶、針對老人或者孕婦的坐式淋浴等。


  2.沒有客廳


  進門是狹小的門廳和過道,也屬于老房的通病。


  裝修建議:首先,通過測量面積,做出合理的規劃,如果客廳只是面積小,不妨在家具的選擇上,選擇體量較小的或多功能的家具。


  如果實在擠不出空間,可以考慮借用臥室的面積(老房的臥室通常面積很大),可以采用輕隔斷的方式,合理布局。


  3.廳設計不合理


  雖然在戶型的設計上,有了「廳」的概念,但實際上,廳的存在有著很多不合理性。比如暗廳,采光非常差;比如面積過小,沒辦法做合理布局;再比如,廳四面開門,臥室的門對著公共區域,不能對隱私形成保護。


  裝修建議:如果是暗廳,以淺色系布置為主,有助于增強空間整體的亮度;除主燈外多設置分散光源,比如射燈、壁燈等;看看隔墻是否為可拆的非承重墻,為空間增容;關于隱私的問題,可以增加門簾等輕隔斷。


  四、老舊窗戶改造


  70、80年代的老房子窗戶多為鐵框架的單層玻璃,無論從封閉、隔音和保溫性能來說,都比較差。部分住宅經過政府的改造更換成為推拉的塑鋼窗,雖然性能有所升級,但隔音和保溫的效果依舊不是很好。


  裝修建議:外窗更換不僅影響著日后的居住環境,還影響著室內整體的美觀性。建議使用時下流行的斷橋鋁雙層玻璃門窗。斷橋鋁門窗的隔音、保溫性能在同類產品中最優,并且擁有多種開啟方式,更具人性化。現在已經有三層中空斷橋鋁窗戶,隔音效果更佳,如果是臨街或在鬧市的房子,可以考慮使用。


  五、墻地面改造


  許多老房的墻面、地面也存在著令人難以忍受的問題。墻面和頂面通常是刷大白(石膏+膩子),地面是水泥地,有一些還保留著綠色的墻裙。經過歲月的洗禮,墻面、地面開裂嚴重,有些部分還會出現發霉、卷皮、脫落。


  90年代的墻面依舊以刷大白為主,掉粉、空鼓、發霉、開裂、卷皮、脫落都是經常會出現的問題。


  裝修建議:建議把墻皮全部鏟掉,直到露出紅磚,進行標準化的基層處理。加上后續要進行石膏找平,老房墻面處理的成本會比新房高。地面如果情況很糟糕,同樣鏟至基層,重新找平鋪貼。


  升級方案:墻面、地面材料更加豐富,乳膠漆色彩更加豐富,除了乳膠漆,壁紙、墻布、藝術涂料、藝術手繪等也成為熱門的墻面裝飾,地面材料除了瓷磚、地板、軟木地板、水磨石等也給予了更多選擇。


  六、采暖改造


  南方的老房子沒有集中供暖,北方的老房子,鑄鐵暖氣片也被很多人吐槽,雖然它有著較長的使用壽命,但是顏值差,存在衛生死角不方便清理,且熱效率低、傳熱慢。90年代的暖氣片和70、80年代類似,但是裝修的時候都用木飾包起來,隨著長時間的使用,木飾老化嚴重,還會產生衛生死角。


  裝修建議:裝修前最好提前規劃,究竟更換什么樣的取暖設施,是壁掛式暖氣片還是地暖。通常地暖會損失5cm左右的房高。


  升級方案:現在南方很多家庭同時安裝中央空調和地暖采暖。國家煤改電計劃的實施,也讓很多家庭選擇燃氣壁掛爐或者冷凝式壁掛爐。


  七、陽臺不保溫


  封閉式陽臺雖然已經比較常見,但是通常都是用塑鋼、普通鋁合金窗進行封閉,推拉的形式容易造成變形、損壞;而且沒有保溫層,冬冷夏熱,讓陽臺失去了本有的愜意感。


  裝修建議:陽臺不保溫,首先要更換窗戶,前面提到了,建議大家更換斷橋鋁門窗。


  墻面的保溫處理:可以在原墻上用木龍骨釘框架,再附上一層油布紙,然后在油布紙外面填充保溫板,最外層封上石膏板。最后可以選擇貼磚或者刷乳膠漆。


  八、室內空氣質量改善


  很多老房子普遍存在通風差的問題,在進行房子改造的時候,設計師會通過戶型改造或者增加換氣設備改善通風狀況,現在又到冬季,隨著集中供暖一起來的,還有霧霾,室外空氣質量差,冬季很少開窗,導致室內空氣質量堪憂。


  裝修建議:室內增加空氣凈化器等設備或者安裝新風系統。


  新風系統負責把新鮮、健康的空氣送到室內,渾濁空氣排到室外,讓居室保持一個干凈舒適的環境。有了新風系統,也可以避免開窗的困擾,使室內更加安靜。


  關于凈化器和新風的區別——凈化器過濾來過濾去始終是屋子里的那些空氣,不能從室外引進新空氣。如果房子的面積比較大且每個房間都配備一臺凈化器,造價也是很高的,而且還占用地面空間,可以考慮換成新風系統。


  現在市面上的主流新風系統方案是雙向新風系統(全熱交換機),全屋吊頂,有進風有出風,實現定向的空氣流,可以過濾PM2.5,適用于中等以及偏大戶型。


  另有壁掛式新風系統,可以局部換氣,效果不及全屋新風,但是可以不吊頂,不走管道,安裝簡單,適合裝修完的家庭作為不能做全屋新風的一種補救措施,結構不復雜的小戶型也可以考慮。


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